借り上げ社宅の賃貸料相当額とは?役員と従業員で異なる計算方法を徹底解説

会社が住宅を借り上げて役員や従業員に貸与する「借り上げ社宅」制度は、給与を現金で支給するより手取りを増やせる節税策として広く活用されている。ただし、無償あるいは低額での貸与は「経済的利益の供与」とみなされ、給与課税の対象になり得る。これを回避するために徴収すべき金額が「賃貸料相当額」であり、この算式は国税庁によって定められているが、役員と使用人(平社員)とで計算方法も徴収ラインも明確に異なる。本記事では、両者の違いを実務目線で整理する。

なぜ社宅が節税になるのか

住宅手当として現金を支給すると、その全額が給与として課税され、所得税・住民税・社会保険料の対象となる。一方、社宅方式で会社名義の契約とし、賃貸料相当額のみを本人から徴収する形にすれば、会社負担分は給与課税の対象外となり、かつ会社側は家賃を損金算入できる。

使用人(平社員)に貸与する場合

使用人に対する賃貸料相当額は、次の(1)~(3)の合計額で計算する(所得税基本通達36-45)。

1. その年度の建物の固定資産税課税標準額 × 0.2%
2. 12円 ×(その建物の総床面積㎡ ÷ 3.3㎡)
3. その年度の敷地の固定資産税課税標準額 × 0.22%

使用人の場合、この賃貸料相当額の50%以上を徴収していれば、差額分も含めて給与課税されない。

計算例:建物の固定資産税課税標準額500万円、建物床面積60㎡、敷地の固定資産税課税標準額800万円のケース

• (1) 500万円 × 0.2% = 10,000円
• (2) 12円 ×(60 ÷ 3.3) = 218円(端数処理は自治体・実務により調整)
• (3) 800万円 × 0.22% = 17,600円
• 合計(賃貸料相当額):27,818円/月

月額13,909円(50%)以上を徴収していれば給与課税は発生しない。

役員に貸与する場合

役員の場合は使用人よりも厳格で、原則として賃貸料相当額の全額を徴収しなければ差額が給与課税される(50%ルールの適用はない)。住宅の規模によって計算方法が3区分に分かれる(所得税基本通達36-40、36-41)。

① 小規模住宅の場合

• 法定耐用年数30年以下の建物(木造など):床面積132㎡以下
• 法定耐用年数30年超の建物(RC造など):床面積99㎡以下

この場合は使用人と同じ算式で計算する。区分所有マンションの場合は共用部分を按分して専有部分に加えた面積で判定する。

② 小規模住宅に該当しない場合

自社所有の社宅では、次のイ・ロの合計額の12分の1が月額の賃貸料相当額となる(所得税基本通達36-40)。

• イ:建物の固定資産税課税標準額 × 12%(耐用年数30年超の建物は10%)
• ロ:敷地の固定資産税課税標準額 × 6%

借り上げ社宅の場合は、会社が家主に支払う家賃の50%相当額と、上記イ・ロの算式で計算した金額を比較し、いずれか高い方が賃貸料相当額となる。実務上は「家賃の50%」の方が高くなるケースが大半である。

計算例:月額家賃40万円の借り上げマンション(150㎡・小規模住宅に非該当)を役員に貸与する場合

• 家賃の50%:200,000円
• 算式による金額(仮に建物・敷地の課税標準額から算出した額):85,000円

このケースでは200,000円の方が高いため、役員から徴収すべき賃貸料相当額は月額200,000円となる。

③ 豪華社宅の場合

床面積が240㎡を超える住宅は取得価額・支払賃料・内外装等を総合して判定し、240㎡以下でもプール等の例外的な設備や役員個人の嗜好を著しく反映した設備を備える住宅は「豪華社宅」とされ得るため(個別通達・平成7年3月30日付課法8-1ほか「使用者が役員に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額の計算に当たっての取扱いについて」)、優遇算式は一切適用されない。通常の市場家賃(時価)相当額がそのまま賃貸料相当額となる。物件選定時の確認事項は記事5で扱う。

比較表

実務上の留意点

• 固定資産税課税標準額は毎年1月1日(賦課期日)時点の固定資産課税台帳登録価格に基づく。賃借人であっても証明書を取得できる。
• 水道光熱費や駐車場代は賃貸料相当額の算式に含まれない。これらを会社負担とすると別途給与課税リスクが生じる。
• 社宅規程を整備し、給与天引きで徴収額を明確にしておくことが税務調査対策として重要。

Edo Partnersの実務視点：物件探しと課税資料を同時に進める

企業内で社宅規程を制定し、賃貸人側とも条件を交渉してきたEdo Partnersの実務では、候補物件の「家賃が予算内か」だけで入居を決めない。従業員用か役員用か、社内の賃料上限・本人負担基準に合うかを先に確認し、法人契約の可否や固定資産税課税標準額・面積の確認方法を貸主側へ打診する。資料が契約前に揃わないときは、概算の数字を確定額として本人に約束せず、資料取得の担当と徴収額の確定期限を社内で決める。この順序なら、物件承認後に本人負担が想定より増える説明を避けやすい。課税額の最終計算は税務担当者・税理士と確認する。

よくある質問(Q&A)

Q1. 賃貸人(貸主)側から建物の図面を入手する必要がありますか?

図面そのものを貸主から入手する必要は必ずしもない。実務で必要になるのは「固定資産税課税標準額」と「建物の総床面積」の2つの数字である。

• 固定資産税課税標準額:市区町村役場(資産税課)で「固定資産税評価証明書」を取得すれば分かる。自治体ごとに証明書の請求資格や必要書類が異なるため、貸主・管理会社への照会と併せて確認する。
• 建物の総床面積:一棟貸しの場合は法務局の「建物登記事項証明書」の表題部で確認できる。区分所有マンションでは区分と共用部分の扱いを物件資料で確認する。

Q2. 水道光熱費や駐車場代は賃貸料相当額の計算に含めてよいですか?

含めない。算式の対象外であり、会社が負担すると別途給与課税のリスクが生じる。

Q3. 借り上げ社宅の場合、毎年再計算が必要ですか?

課税標準額等の変動を確認し、変更が必要か判断する。使用人社宅では固定資産税課税標準額の改訂幅が20%以内であれば、原則として再計算しなくてもよい取扱いがある（国税庁 No.2597）。年度ごとに資料・判断を記録しておく。

Q4. 社宅制度を導入する際、税務調査で否認されないためのポイントは?

社宅規程を整備し、給与天引きで徴収額を明確にしておくことが基本的な対策になる。算式によらない金額を徴収している場合、経済的利益として追徴を受けるリスクがある。

参照法令・通達

• 所得税基本通達36-40、36-41、36-45(国税庁)
• 個別通達(平成7年3月30日付課法8-1ほか)「使用者が役員に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額の計算に当たっての取扱いについて」
• 国税庁タックスアンサー No.2597「使用人に社宅や寮などを貸したとき」:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2597.htm
• 国税庁タックスアンサー No.2600「役員に社宅などを貸したとき」:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2600.htm

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務判断や具体的な節税効果を保証するものではありません。実際の適用にあたっては、税理士等の専門家にご相談のうえご確認ください。また、本記事の内容は執筆時点の法令・通達に基づくものであり、将来の税制改正等により内容が変更となる場合があります。